Boligkøb i Spanien

På Costa del Sol findes en lang række kompetente ejendomsmæglere, såvel danske som udenlandske. I Spanien findes der ikke en uddannelse af ejendomsmæglere, som i Danmark. Mæglere kan registrere sig og få et officielt licensnummer, men siden 2001 er det ikke længere påkrævet.

Ved den første fremvisning af ejendomme har mægleren ofte kun sporadiske data på de ejendomme, de fremviser, og som kunde fra Danmark kan det være lidt svært at forstå. Ejendomme sælges ikke i enekommission, mæglerne arbejder sammen i netværk, så de bestiller data, hvis en køber ønsker at gå videre med et køb, efter at de har set ejendommen.

De i Danmark anvendte tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer findes ikke på det spanske marked. Boligerne købes som beset. Dette kaldes ”Cuerpo Cierto”.

Hvis man ikke selv er byggekyndig, findes der udmærkede byggesagkyndige, man kan alliere sig med til at gennemgå ejendommen. For nybyggeri er der specielle lovpligtige garantiforsikringer, hvor man i op til ti år efter opførelsen har mulighed for at få skader, der stammer fra konstruktionsfejl, dækket af forsikringsselskabet.

Der er en del udgifter forbundet med at handle bolig, og som udgangspunkt skal man påregne 11-12 pct. af købsprisen i handelsomkostninger. Størsteparten er stempelafgift ved køb af gensalgsejendomme, eller moms på nybyggerier.

Alle der køber fast ejendom i Spanien skal have et såkaldt NIE-nummer, en slags personnummer. Dette søgte man før ved personlig henvendelse enten til politiet i Spanien, på den spanske ambassade i København eller på konsulatet i Aarhus, men kan idag klares ved at lave en fuldmagt hos en advokat.

Bolighandel i Spanien er ikke som i Danmark. Der er flere faldgruber, og som udlænding er man tilbøjelig til at tænke ”dansk”, hvilket ofte giver en del frustrationer, fordi tingene foregår meget anderledes.

Når man har fundet drømmeboligen, vil mægleren bede om et reservationsbeløb. Der er typisk tale om et depositum på mellem 3000 og 6000 euro. Det anbefales, at dette deponeres hos en advokat.

Indenfor en periode på normalt en måned skal man underskrive købskontrakt og betale resten op til 10 pct. af købssummen. Kontrakten udarbejdes af købers advokat. De 10 pct. bør være deponeret hos sælgers advokat og ikke udbetales direkte til sælgeren, hvilket er sædvanligt ved handel mellem spaniere.

Det betalte depositum vil som udgangspunkt gå tabt, hvis køber beslutter at trække sig fra købet, men man er sikret tilbagebetaling, hvis ikke handlen gennemføres som en følge af, at sælger fortryder.

Efter fire til otte uger underskriver man skødet hos notaren, hvor restbeløbet betales til sælger. Man er nu officielt den nye ejer, får nøglen og kan flytte ind.

Der er her den store forskel fra Danmark, at sælger får hele købesummen, når man underskriver skødet ved notar, inden skødet er tinglyst i købers navn.

Advokaten forbereder skødet og har ansvar for, at alt er undersøgt, og skødet kan blive tinglyst. Man kan, også til denne del, give sin advokat fuldmagt til at underskrive skødet ved notaren og ordne alle dokumenter og kontrakter, så man ikke selv behøver at rejse til Spanien, når skødet skal underskrives.

Man skal have en tingbogsoplysning. Alle ejendomme skal være registreret i “Registro de Propiedad” (ejendomsregistret), hvor man kan få alle oplysninger om ejerskab, gældsforpligtigelser, etc.

Det er kun den person, der er registreret som ejer af ejendommen, der har ret til at sælge den, og man skal være opmærksom på, om sælgers ægtefælle også skal underskrive, selv om ejendommen er særeje.

Det kan anbefales at få mæglerens salgsaftale med ejeren. Det kan tage nogle dage, men dette er helt sædvanligt. Man må væbne sig med tålmodighed.

Der har været tradition for, at man ikke i arvesager skiftede ejendomme, før

Hvis man køber en ejendom, medens den stadig er et projekt, er der særlige forholdsregler.

Betalingen falder i aftalte rater undervejs i byggeprojektet. Disse indbetalinger til bygherre eller promotor skal ifølge loven være sikret af en bankgaranti i tilfælde af, at entreprenøren går konkurs. Advokaten bør altid forlange kopier af disse, samt sikre individuelle bankgarantier i købers navn for alle forudbetalinger.

Det er ikke nok, at der er en byggetilladelse, og at arkitekten har færdigmeldt et byggeri. Man skal først overtage en  ejendom, når den kommunale godkendelse af projektet foreligger, og der er givet en tilladelse kaldet ”Primera Ocupación” til at bebo ejendommen.

Selv om der nu er blevet ryddet meget op i problemet med ulovligt opførte boliger, skal man forsat være opmærksom på at der stadig findes tilfælde af disse på markedet.

Til slut skal man sikre sig, at der er betalt skatter og afgifter på ejendommen, så der ikke kommer krav fra skattemyndighederne. Det kan være for lidt betalt arveafgift ved skifte, eller stempelafgift ved køb. I Spanien skal man mindst betale arveafgift og stempelafgift af en værdi, myndighederne fastsætter ud fra ejendomsvurderingen ”Valor Catastral”, der er forskellig i de enkelte kommuner.

Der kan ligge et latent skattekrav ved køb af en bolig, og der er en forældelse på fem år. Det er sædvanligt, at der udarbejdes en refusionsopgørelse pr. overtagelsesdagen. Det er sælger, der skal dokumentere, at der ikke skyldes ejendomsskat, fællesudgifter etc. På skødedagen skal der foreligge et