Vi hjælper dig med at gøre en sikker og risikofri handel under solen

BOLIGKØB I SPANIEN ER IKKE HELT SOM I DANMARK

Advokathuset anbefaler, at alle købere af fast ejendom i Spanien, altid finder en kvalificeret advokat til at repræsentere sig. Købsprocessen i Spanien er en forholdsvis enkel procedure. Det som spiller den afgørende rolle i ejerskabet af en ejendom, er det spanske boligregister, som lynhurtigt viser, hvorvidt sælgeren ejer ejendommen, og den endvidere er fri for hæftelser og hvilke servitutter der måtte være tilknyttet.

Når man har fundet den bolig man ønsker at købe, vil man af ejendomsmægleren ofte blive bedt om at underskrive en reservationskontrakt og samtidigt erlægge et reservationsbeløb. Derved tages boligen af markedet, så man ikke risikerer, at den bliver solgt til anden side. Reservationsbeløbet udgør en del af købesummen. Størrelsen af reservationsbeløbet afhænger af boligens pris, men vil typisk være i størrelsesordenen 3000-6000€. Af reservationskontrakten fremgår købesummen, vejl. skødedato og eventuelle øvrige aftaler. Såfremt køber trækker sig fra handlen, uden at det kan begrundes i forbehold som fremgår af reservationskontrakten, mister køber reservationsbeløbet. Det anbefales, at reservationsbeløbet deponeres hos en advokat.

Med mindre en øjeblikkelig betaling af den fulde købspris er aftalt, udarbejdes der som udgangspunkt herefter en købekontrakt hvor samtlige detaljer for købet indskrives – den retlige beskrivelse af ejendommen, købsprisen, betalingsform, dato for overdragelse m.m. Ved underskrivelsen af ​​denne aftale, betales en procentdel af købsprisen samtidig til sælger. Denne udgør typisk 10%, men kan dog variere betydeligt i henhold til betingelserne for salget, og datoen for afslutningen. Købekontrakten er endvidere dobbeltsikrende, forstået på den måde at de 10% er tabt for køberen, hvis vedkommende ønsker at trække sig fra handlen efter underskrift, mens de betales tilbage + 10% ekstra i godtgørelse, såfremt at det er sælgeren som hopper fra når aftalen først er signeret.

Ved køb af projektsalgs ejendomme,  som endnu ikke er bygget, eller stadig er under opføring, betales købsprisen normalt i rater under byggeperioden. Alle beløb som indbetales inden færdiggørelsen af projektet, skal sikres jf. spansk lovgivning (BUILDING ORDENANCE LAW (LOE), LAW 38/1999). Denne sikkerhed stilles enten af en bank eller et forsikringsselskab, og gør at man som køber, har ret til at kræve de betalte beløb tilbage, plus juridiske interesser, hvis ejendommen ikke er færdig inden en, i kontrakten, bestemt dato. Samme lov forpligter desuden bygherren til at tegne en tiårig forsikring, i forhold til eventuelle fejl og mangler, som kommer køber til fordel.

Når hele købesummen er betalt, vil ejendommens skøde (escritura) omskrives fra sælger navn, og over i købers, frit for tilbageholdsret og hæftelser. Dette gøres hos en spansk notar, hvorefter det bliver sendt til skattekontoret, som sørger for at vurdere om der skal betales ejendomsskat af salget (ved køb af gensalgsejendomme), eller om der er tale om en stempelafgift (hvis ejendommen er købt direkte af en bygherre). Endeligt sendes skødet til inskription, hos det det offentlige spanske ejendomsregister.

N.I.E. (Numero de Identificación de Extranjero) er et identifikations nummer, henvendt udlændinge som bosætter sig i Spanien. Nummeret består af 7 tal, begynder altid med bogstavet X, og er nødvendigt i forhold til en række handlinger som:

  • Køb/salg af ejendom
  • Låneansøgning
  • Tegning af forsikring
  • Køb af bil/båd
  • Sygesikring
  • Arbejde

Ansøgningsprocessen er en nogenlunde simpel proces, men kan være tidskrævende alt efter hvilket område man bor i. Ansøgningsformen kan afhentes på den lokale politi station eller downloades her. Man kan dog med fordel også gøre brug af en advokatfuldmagt, som vil give den valgte advokat beføjelse til at oprette N.I.E. nummer for sin klient.

Tidsrummet fra der er blevet søgt om nummeret til at det kan afhentes, afhænger af hvilken kommune der er blevet søgt i. Det kan tage fra ca. 1-4 uger. Det er derfor vigtigt at processen sættes i gang så snart at man har fundet den rette ejendom, da man ved underskrivning af skøde (typisk 6-10 uger efter), skal være registreret med et gyldigt N.I.E.

Når der handles bolig i Spanien, skal der til den ingåede handelspris, lægges handelsomkostninger, hvilket svarer til mellem ca. 11-13% af kontantprisen. Disse udgøres af følgende omkostninger:

Overførselsskat (8-10%) ELLER moms (10%)
Notar og tinglysningsafgift (1%-1,5%)
– Advokatsalær (0,75-1,50%)

Ved alle handler af fast ejendom i Spanien, forpligter køber sig til at betale en procentdel oven på købesummen til den spanske stat. Denne afgift er kendt som overførselsskat (Transfer Tax eller ITP) og udgør enten 8%, 9% eller 10% af købsprisen.

– 8% er gældende ved beløb op til 400.000€ (399.999€)
– 9% er gældende ved beløb fra 400.000€ og op til 700.000€ (699.999€)
– 10% er gældende ved beløb der overstiger en værdi af 700.000€

Eksempel: Der handles en ejendom til 1.250.000€

Op til de 400.000€ betales 8% = 32.000€
På de de 300.000€ som ligger mellem 400.000€ og 700.000€ betales 9% = 27.000€
På de 550.000€ som udgør den resterende del af summen fra 700.000€ op til de 1.250.000€ betales 10% = 55.000€
Den samlede sum vil i dette tilfælde altså udgøre 114.000€.

Køber betaler dog kun overførselsskat, forudsat at sælgeren ikke er en udvikler eller ejendomshandler.

Er sælger derimod en udvikler (typisk ved køb af projektsalg eller som første ejer af nybyggeri), skal der istedet for overførselsskat, betales moms (IVA) + stempleafgift af købet.  Momsen er fastsat til 10% uanset boligens pris, og dertil kommer en stempelafgift på 1,5%.

Hertil kommer der desuden en notar og tinglysningsafgift (se næste afsnit) samt advokatsalær (ikke obligatorisk). Der skal altså ved køb af spansk ejendom, påregnes meromkostninger svarende til ca. 11-13% af købsprisen, alt afhængigt af om man køber en gensalgsejendom (overførselsskat) eller projektsalg (moms).

Notar gebyr kan koste op til ca. 1750€. Omkostningerne stiger i forhold til antallet af sider eller kompleksitet af skøde (fx. transskription af vedtægter, betaling i etaper, ejendom delvist færdig, etc.). Som et eksempel, vil en lejlighed, der koster 300.000€, koste omkring 546€ i notar gebyr, mens en ejendom der koster 600.000€ vil koste omkring 678€ i notar gebyr.

Ligeledes er ejendoms registreringsgebyr også afhængig af kompleksiteten af handlen. For eksempel vil gebyret for en lejlighed til 600.000€, der registreres i en privatpersons navn, og købt uden realkreditlån, andrages ca. 300€. Ved eksemplet hvor en lejlighed til samme pris, registreres i 2 personers navne og købt med realkreditlån, andrages ca. 800€.

Som udgangspunkt kan man regne med at begge udgifter tilsammen, vil udgøre det som svare til 1% af købesummen.

Nej, der er ikke flere faste engangsomkostninger direkte forbundet med købet af din spanske bolig. Dog skal man som alle andre steder i verden, være opmærksom på at der skal regnes med en række fast løbende udgifter, i forbindelse med at eje en ejendom.

Fællesudgifter

Et community/grundejerforening er en juridisk forening af bolig eller grundejere, der udelukkende består af ejerne af lejligheder i en bygning eller villaer på en en vej. Formålet med et community er at administrere, eje og vedligeholde de fælles elementer som findes i bygningen eller ejendommen. Hver enkel boligejer er altså forpligtet til at deltage i udgifterne til vedligeholdelse af fællesområder samt tjenesteydelser, på et forholdsmæssigt grundlag, ligesom alle andre i ejendommen. Normalt er en boligejers procentdel af omkostningerne fastsat af størrelsen af den bolig/grund som ejes, divideret op i det samlede areal af alle lejligheder eller grunde. Et budget for de årlige fællesudgifter præsenteres på den årlige generalforsamling, hvor ejerne eller deres repræsentanter skal godkende budgettet, ved flertalsafgørelse af de tilstedeværende på mødet. Udgifter kan variere betydeligt afhængig af hvilke ydelser, man ønsker, men normalt omfattes løn og social sygesikring af gartnere, vedligeholdelse af fælles swimmimgpool, elevatordrift, reparation af fælles elementer, renovation, vand til vanding af haver, elektricitet til belysning af fællesarealer, forsikring , sikkerhedsvagt/overvågning samt administrationsgebyrer. Formanden for et community bliver ligeledes valgt på generalforsamlingen.

En gennemsnitlig 2 soverums lejlighed i en bygning med fælles swimmingpool og en lille have, ville typisk koste mellem 120-200€ pr. måned i fællesudgifter.  For lejligheder i luksus urbanisationer med et stort personale og mange faciliteter, som fx. fitnesscenter, opvarmet pool eller flere store poolområder, 24 timers sikkerhedsvagt og store tropiske fælleshaver, kan den månedlige fællesudgift løbe helt op i 600-1000€. I tilfælde af en individuel villa i en urbanisation, er fællesudgifterne ofte mindre, da de private haver og eventuelle swimmingpool generelt ikke vedligeholdes af fællesskabet, og fællesudgifterne er begrænset til vedligeholdelse af veje og græsarealer, samt eventuel sikkerhed i form af vagtselskab.

Ejendomsskat

Ejendomsskatten (I.B.I.) betales årligt, og beregnes ud fra den matrikulære eller skattepligtige værdi af det stykke jord hvorpå ejendommen ligger. Værdien tildeles af den spanske skattemyndigheder. Den matrikulære værdi tager højde for værdien af jorden plus værdien af bygningen, efter type, placering og brug. Hver kommunale rådhus beslutter så en procentdel af denne, som opkræves i forbindelse med den lokale sats.

Skrald, renovation og vandafgifter

Basura er en skrald og renovations udgift, som bliver fastsat af de lokale myndigheder, afhængig af ejendomstype, og betales hver 6. måned. Den vil typisk udgøre omkring 100-200€ pr. år. Vandudgiften bliver afregnet efter vandmåler i cm3, og betales hver 3. måned (kvartalsafregning). Betaling sker direkte til rådhuset eller overførsel gennem bank.

Fastnet telefon

Din telefonregning opkræves månedligt. Prisen varierer afhængigt af det installerede udstyr, men ligger normalt på omkring 15-25€ pr. måned inklusiv en ADSL wifi forbindelse. Et 3- minutters opkald (dagtimerne/kontortid) til ethvert EU land, koster omkring 0,69€ (eksklusiv moms). Opkald til mobilnumre internt i Spanien, ligger på ca. 0,16€ pr. minut. Der er mange lokale og nationale telefonselskaber, der kan tilbyde betydelige besparelser, for dem som bruger noget tid på at studere markedet. ADSL bredbåndstjenester er tilgængelige stort set overalt og ADSL, mens flere og flere områder nu tilbydes fiber, som koster omkring 39€ (plus moms) og opefter pr. måned, alt afhængig af den ønskede kapacitet og hastighed.

Rengøring

Rengøring er generelt tilgængeligt på fuldtid eller timebasis. Fuldtids lønninger spænder fra 700€-900€ pr. måned, plus ca. 140€ i social sygesikring. Timeafregnet rengøring udgør normalt fra 10-15€ pr. time.

Elektricitet

El faktureres månedligt eller hver anden måned, afhængigt af området. Minimum satser er gældende uanset om du forbruger eller ej, og satsen varierer alt efter den mængde elektricitet dit hus potentielt kunne bruge med alt tændt. Mindsteprisen for en lejlighed er normalt på mellem 40-75€ pr. måned. Afgifter for en villa er fra omkring 100-150€ pr. måned afhængigt af omfanget af den elektriske installation. Generelt koster forbrug 0,08€ pr. Kwh plus skat.

Forsikring

En standard forsikring for en lejlighed til en værdi af 250.000€, med inventar til en værdi af 30.000€, vil ligger på 345€ pr. år. For en villa med en værdi 500.000€ med inventar for en værdi af 75.000€, vil prisen ligger i omegnen af 1250€.

Siden afslutningen på bankkrisen som ramte i 2008, er de spanske banker gradvist begyndte at låne penge ud igen, og vi ser i 2016 at boliglån er blevet lettere at opnå, samtidig med at det sker langt hyppigere. En kvalificeret udenlandsk ansøger kan med rimelighed forvente et realkreditlån på mellem 50% og 70% af ejendommens vurdering. Køber skal dog i de fleste tilfælde kunne bevise, at mellem 30% og 35% af vedkommendes disponible nettoindkomst efter skat og andre pantlige forpligtelser, står til rådighed for at kunne afdrage på det nye lån.

Vigtigt er det at bemærke, at værdiansættelsen/vurderingen af den ønskede ejendom, normalt ligger på mellem 15% og 25% under den reelle, dokumenterede markedsværdi. Dette er ikke altid tilfældet, men bankerne ønsker størst mulig sikkerhed, og kvaliteten af vurderingerne fra de professionelle valuarer, er ofte baseret på den berømte “finger i vejret” metode. Lånets størrelse regnes herefter ud fra enten valuarens vurdering, eller boligens handelspris – den værdi som er mindst af de to, danner grundlag for udregningen af lånets hovedstol.

De spanske banker kræver en del dokumenter ved ansøgning om lån, og man bør som udenlandsk ansøger ikke lade sig afskrække af dette. Det vigtigste er at forberede sig omhyggeligt hjemmefra, for netop at kunne levere den nødvendige dokumentation til banken. Det kan være en fordel at have 2-3 kopier klar, da det kun er sundt at indhente tilbud fra forskellige banker, for at sammenligne vilkår og priser. Din ejendomsmægler og/eller advokat kan være nyttig i forhold til denne procedure, som kan tage alt fra tre uger, og op til næsten to måneder, fra det tidspunkt al dokumentation er fremsendt, til lånet bliver frigivet.

Den dokumentation der kræves af de spanske banker varierer ikke væsentligt fra det, der kræves af banker i andre lande, og omfatter typisk:

  • To års selvangivelser
  • Hvis du modtager løn, de sidste 6 måneder lønsedler
  • Dokumentation for enhver andenregelmæssig indkomst
  • En liste over dine aktuelle månedlige afdrag på realkreditlån (hvis du har nogen)
  • Bekræftelse for ens samlede aktiver og passiver
  • Kopier af et års kontoudtog
  • Kopier af pas

En fuldmagt er et dokument som udarbejdes af advokaten, og underskrives hos en Notar, hvormed du giver en anden person (i dette tilfælde advokaten) ret til at træffe bestemte beslutninger og handle på dine vegne. At oprette en fuldmagt betyder ikke, at du ikke længere kan træffe beslutninger selv. Det betyder blot, at en anden person også kan handle på dine vegne. Så længe du er i stand til at give instrukser, skal den anden person følge dine beslutninger og handle i din interesse. Du deler kort sagt dine beføjelser med en anden. Du kan til enhver tid tilbagekalde fuldmagten, hvis du ikke er tilfreds med fuldmægtigen. Ved at oprette en vedvarende fuldmagt, kan du vælge at give fuldmægtigen ret til at disponere på dine vegne, herunder fx. i forhold til at oprette et N.I.E. nummer, åbne bankkonti, disponere over dine penge, hæve checks, sælge eller pantsætte din faste ejendom eller indgå og underskrive kontrakter på dine vegne. En fuldmagt bør udfærdiges individuelt, således at den er tilpasset til netop dine ønsker. Det kan være en stor fordel at oprette en fuldmagt hos sin advokat, da man ellers typisk ville skulle rejse til Spanien 2-3 gange under købsprocessen, for at underskrive kontrakter og relevante dokumenter. Desuden må man også selv stå for diverse tilmeldinger på kommunen mht. vand, el mm. uden en fuldmagt. Til sammenligning koster en fuldmagt normalt mellem 80-140€, og spare altså klienten både tid og penge.

Ikke alle er klar over, at køb af en feriebolig i udlandet kan have skattemæssige konsekvenser i Danmark, men det har det faktisk. Disse afhænger dog af, hvad den udenlandske feriebolig anvendes til.

Anvendes den udenlandske feriebolig udelukkende privat, er der ikke skattefradrag for udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring m.m. Derimod kan renteudgifter af lån til køb af ferieboligen fratrækkes. Det gælder også, selvom der er tale om et lån i udenlandsk valuta. Er dette tilfældet, er også eventuelle kurstab som udgangspunkt fradragsberettigede, mens kursgevinster normalt er skattepligtige. Der skal som udgangspunkt betales dansk ejendomsværdiskat. Det er værdien i 2001/02, som skal lægges til grund, hvorfor det i mange tilfælde er en langt lavere værdi end anskaffelsessummen, som der skal betales ejendomsværdiskat af. Hvis der er betalt lokal formueskat af boligen, kan denne modregnes i den danske ejendomsværdiskat.

Anvendes ferieboligen udelukkende til udlejning, anses den skattemæssigt for en udlejningsejendom. Der skal i så fald ikke betales ejendomsværdiskat i Danmark. Til gengæld skal overskuddet ved udlejningen medregnes til den danske indkomst. Da der er tale om selvstændig erhvervsvirksomhed, er det muligt at bruge den særlige virksomhedsskatteordning. Herved får renteudgifter af lån til huskøbet en høj fradragsværdi, ligesom overskuddet ved udlejningen kan opspares til en foreløbig beskatning på kun ca. 22 %. For at bruge virksomhedsordningen skal ejeren kunne dokumentere, at ferieboligen ikke anvendes til privat brug. Dette vil normalt kræve, at udlejningen sker gennem et udlejningsbureau, og at ejeren i kontrakten med dette har fraskrevet sig muligheden for selv at bruge huset. Lejer ejeren sin egen bolig gennem udlejningsbureauet, er der i princippet tale om privat anvendelse. I så fald kan virksomhedsordningen ikke anvendes.

Anvendes boligen såvel privat som til udlejning, skal overskuddet ved udlejningen medtages ved indkomstopgørelsen i Danmark, men den særlige virksomhedsordning kan ikke anvendes. Overskuddet kan opgøres på 2 metoder. Enten efter regnskabsmetoden, hvor overskuddet opgøres på grundlag af de faktiske indtægter og udgifter. Anvendes denne metode, skal der kun betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen ikke har været udlejet. Alternativt kan overskuddet opgøres efter en særlig standardmetode, hvor de første 10.000 kr. er skattefri, og hvor der af den overskydende del af lejeindtægterne kun skal medregnes 60% ved indkomstopgørelsen. I så fald skal der betales ejendomsværdiskat for hele året. Hvis udlejningen sker via et udlejningsbureau, som indberetter lejeindtægterne til SKAT – hvilket sjældent vil være tilfældet for en udenlandsk ejendom – udgør bundfradraget 20.000 kr. Ved standardmetoden gives der ikke skattefradrag for nogen driftsudgifter vedrørende boligen. Renter af lån kan dog altid fratrækkes.

Ved salg af din spanske feriebolig vil beskatningen afhænge af, hvad den har været anvendt til. Hvis boligen helt eller delvist har været anvendt privat, vil en avance som udgangspunkt være skattefri i Danmark. Har boligen udelukkende været anvendt erhvervsmæssigt, skal fortjenesten medregnes ved indkomstopgørelsen og beskattes som kapitalindkomst.

Municipal Added Value Tax (Plus Valía) er en “merværdi” skat baseret på den aktuelle værdistigning, der har været fra sælger har erhvervet ejendommen, til et eventuel salg. For lejligheder og rækkehuse med forholdsvis lille grundareal, andrager beløbet ca. 1000€, hvis handel foregår indenfor en periode af 5-6 år.

Ved villasalg med store grundarealer, vil prisen selvsagt være noget højere. Det er det lokale rådhus/kommune, der index værdisætter skatten. Denne skat er det i sagens natur sælger, der er ansvarlig for betalingen af, med mindre andet er forhandlet. Da der anvendes flere variable faktorer ved beregningen af denne afgift, især afhængig af ejerskab af ejendommen, kan beløbet variere væsentligt.

Forudsat at en byggegrund er beliggende inden for en urbanisering, eller et område udlagt i kommuneplanen til sådan anvendelse, vil byggetilladelse til at opføre et fritstående hus, allerede foreligge. Bygningsreglementer kan dog varierer betydeligt, og da disse dikterer den tilladte størrelse af en evt. villa, skal man altid huske at sikre sig at det er lovligt at opføre sit ønskehus, før man går videre med købet af en byggegrund. Som udgangspunkt må grunde der er beliggende i byzoner, bebygges med mellem 15-30%, hvor 25% er det mest normale.

Bemærk at der i modsætning til gensalg og projektsalg, ikke pålægges hverken en 8-10% overførselsskat eller en 10% moms, men derimod en 21% momssats på købesummen, ved køb af byggegrund i Spanien.

Savner du svar på noget? Ring på +45 71 70 2007 så hjælper vi gerne!

Har du juridiske udfordringer vedr. din spanske ejendom ... vi er her!

0
Connecting
Din besked sendes...
Send en besked

Sorry, we aren't online at the moment. Leave a message.

Dit navn
* Email
* Describe your issue
Login now

Need more help? Save time by starting your support request online.

Test
* Email
* Hvordan kan vi hjælpe?
We're online!
Feedback

Help us help you better! Feel free to leave us any additional feedback.

How do you rate our support?